Voor eigenaren van een tweede woning of verhuurd vastgoed pakt het nieuwe box 3-stelsel anders uit dan voor beleggers. De waardestijging wordt pas bij verkoop belast, maar de huur telt elk jaar volledig mee, en het heffingvrij vermogen verdwijnt.
Nu: 6% over de WOZ-waarde
In 2026 valt vastgoed in box 3 onder ‘overige bezittingen’. De Belastingdienst gaat uit van een rendement van 6% over de WOZ-waarde (bij verhuur met huurbescherming over een lagere leegwaarderatio). Over dat rendement, na de vrijstelling, betaal je 36%. Wat je werkelijk aan huur ontvangt, maakt niet uit, tenzij je via de tegenbewijsregeling een lager werkelijk rendement aantoont.
Straks: huur jaarlijks, waardestijging bij verkoop
- Verhuurd: je betaalt jaarlijks over de huurinkomsten min kosten zoals onderhoud en beheer, en min de rente op een box 3-lening.
- Eigen gebruik (bijvoorbeeld een vakantiewoning): een bijtelling van 3,55% van de WOZ-waarde per jaar.
- Bij verkoop: belasting over het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs, waarbij kosten van verbetering meetellen.
Daarmee kan het voor verhuurders met een hoge huur ten opzichte van de WOZ-waarde duurder worden dan nu. Voor woningen met een lage huur of veel kosten kan het juist gunstiger uitpakken.
Is een BV een alternatief?
Door de box 3-plannen overwegen steeds meer verhuurders om hun vastgoed in een BV onder te brengen. Dat kan fiscaal gunstiger zijn, maar het is geen automatisme. Waar je rekening mee houdt:
| Box 3 (voorstel) | BV | |
|---|---|---|
| Belasting op resultaat | 36% boven € 1.800 | Vennootschapsbelasting 19% tot € 200.000 winst, daarboven 25,8% |
| Geld naar privé | Geen extra heffing | Box 2: 24,5% of 31% over uitgekeerd dividend |
| Waardestijging | Belast bij verkoop | Belast bij verkoop (in de BV) |
| Overgang | n.v.t. | Vaak overdrachtsbelasting: 8% voor verhuurde woningen (sinds 2026), 10,4% voor overig vastgoed |
| Financiering | Particuliere lening | Zakelijke vastgoedfinanciering |
Een BV is vooral interessant als je winst in de BV laat staan om verder te investeren, en minder als je het rendement direct privé nodig hebt. Bij de overgang speelt ook de financiering: een lening op privénaam gaat meestal niet zomaar mee naar de BV.
Vastgoed naar een BV? Regel eerst de financiering
Wie vastgoed naar een BV overbrengt, heeft meestal een nieuwe, zakelijke financiering nodig. Met de financieringsscan van onze partnersite zakelijk-financieren.nl zie je direct welke vormen van vastgoedfinanciering er voor jouw situatie zijn.
Start de scan →Reken je eigen situatie door
In de calculator kun je vastgoed invullen, kiezen tussen verhuur en eigen gebruik, en huur, kosten en waardestijging aanpassen. Je ziet dan direct wat je nu betaalt en wat je onder het voorstel zou betalen. Voor een beslissing over een BV is persoonlijk advies van een fiscalist onmisbaar.
Veelgestelde vragen
Wordt de waardestijging van mijn tweede woning jaarlijks belast?
Niet onder het wetsvoorstel. Voor vastgoed geldt een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt belast bij verkoop (of bijvoorbeeld bij schenking of emigratie). Huurinkomsten min kosten worden wel jaarlijks belast.
Hoe wordt een tweede woning voor eigen gebruik belast?
Wordt de woning (vrijwel) niet verhuurd, dan rekent het voorstel met een vaste bijtelling van 3,55% van de WOZ-waarde per jaar in plaats van huurinkomsten.
Kan ik mijn verhuurde woning zomaar in een BV stoppen?
Dat kan, maar het heeft gevolgen: vaak overdrachtsbelasting, andere financiering en een andere belastingheffing. Laat dit altijd doorrekenen door een fiscalist.